Cùng nhìn lại 4 cơn sốt đất tại Việt Nam trong 3 thập kỷ qua.

Trong vòng 3 thập kỷ, thị trường Bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 cơn sốt đất cùng với 3 giai đoạn đóng băng. Thống kê cho thấy trung bình mỗi khoảng thời gian 7 năm, thị trường lại có một chu kỳ đóng băng. Hãy cùng nhìn lại 4 cơn sốt đất của Việt Nam từ 1993 đến nay.

 

Cơn sốt đất lần 1: 1993-1995

Thời kỳ Việt Nam chuyển từ chế độ quản lý tập trung sang mô hình kinh tế thị trường được coi là một bước quan trọng. Trong giai đoạn này, không chỉ chính phủ mà cả các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế đều có thể tham gia vào thị trường bất động sản. Giai đoạn này cũng đánh dấu một bước chuyển khi Mỹ dỡ bỏ cấm vận và Việt Nam gia nhập vào ASEAN. Quốc hội thông qua luật đất đai, Bất động sản trở thành tài sản có giá trị thương mại. Đây là thời điểm thị trường này trở nên hấp dẫn, vì sự chênh lệch giữa giá đất do chính phủ đề ra và giá đất trên thị trường mở ra cơ hội lớn cho các bên tham gia để thu lợi. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1995 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất. Phải đến 7 năm sau, tức vào sau năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai.

Cơn sốt đất lần 2: 2001-2002

Trước đây, đất ở Việt Nam không có giá hoặc có mức giá rất thấp. Tuy nhiên, sau hai chu kỳ sốt đất, giá đất đã tăng mạnh từ 10 đến 15 lần so với trước đó. Lý do giải thích cho khoảng cách thời gian một thập kỷ giữa hai chu kỳ là việc áp dụng Luật Đất đai của nhà nước. Việt Nam đã ban hành Luật Đất đai lần đầu vào năm 1993 và lần thứ hai vào năm 2003. Do đó, người dân thường chờ đợi các quy định mới trong Luật Đất đai trước khi quyết định đầu tư vào BĐS.

Nguyên nhân thứ 2 là việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2000 và Luật Đầu tư Nước ngoài năm 2001. Quyết định cho phép Việt kiều mua nhà và việc công bố giá đất mới đã đẩy giá nhà đất lên mức cao nhất vào Quý 2 năm 2001. Tuy nhiên, đợt tăng giá này được coi là một cơn sốt “ảo” vì chủ yếu tập trung vào việc mua bán nhà mặt tiền và đất dự án.

Kết quả là, sau hai giai đoạn tăng giá này, đến năm 2003, giá đất ở các thành phố lớn, các khu đô thị sầm uất tại Việt Nam đã được đánh giá cao tương đương với các thành phố lớn trong ASEAN như Bangkok (Thái Lan), Manila (Philippines), Jakarta (Indonesia),… Mặc dù giao dịch trở nên sôi động, song không có bất kỳ công trình xây dựng hoặc nhà ở nào được thực sự triển khai. Có thể thấy rằng việc tăng giá không dựa trên nhu cầu thực tế hay sự phát triển thực tế của thị trường Bất động sản mà tập trung vào tiềm năng phát triển trong tương lai.

Cơn sốt đất lần 3: 2007-2008

Từ sau năm 2003, thị trường chứng khoán ở Việt Nam bắt đầu phát triển sơ khai, mở ra nhiều lựa chọn đầu tư mới cho nhà đầu tư. Sự xuất hiện của thị trường chứng khoán đã làm cho thị trường bất động sản trở nên yên ắng hơn. 

Sự đóng băng của thị trường BĐS

Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181 quy định rằng “dự án phải hoàn thiện nhà cửa mới được phép bán” đã chấm dứt thực trạng “phân lô bán nền”. Điều này đã khiến thị trường đất nền gần như trở nên tê liệt, và sự hồi phục của hoạt động đầu cơ cũng bị giảm sút. Vào năm 2005, bảng giá đất được điều chỉnh để phản ánh thực tế, với việc tăng chi phí đền bù giải tỏa, làm gia tăng khó khăn cho các dự án. Lợi nhuận từ kinh doanh BĐS giảm mạnh, khiến cho dòng vốn chuyển hướng sang thị trường chứng khoán. Điều này phần nào phản ánh sự chuyển đổi của nhà đầu tư từ thị trường BĐS sang thị trường tài chính, nhất là khi lợi nhuận từ BĐS giảm đáng kể và việc đầu tư vào chứng khoán trở nên hấp dẫn hơn.

Cơn sốt đất quay trở lại

Đến năm 2007, tình trạng bong bóng chứng khoán bắt đầu phá vỡ, khiến cho những người đầu tư cần tìm kiếm lựa chọn mới. Đây cũng là năm Việt Nam chính thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), mở cánh cửa đón nhận làn sóng đầu tư mới. Tình trạng bong bóng chứng khoán vỡ khiến cho các nhà đầu tư tìm kiếm một sự đầu tư an toàn và có tiềm năng lợi nhuận cao. 

Trong cùng năm 2007, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực, kết hợp với việc ban hành Luật Đăng ký Bất động sản, Luật Thuế Sử dụng Đất, và Luật Nhà ở. Tất cả những điều này giúp nhà đầu tư cảm thấy an tâm hơn khi tham gia vào thị trường bất động sản, vì có quy định rõ ràng hơn và một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh hơn. Giá nhà đất ở giai đoạn này tăng một cách chóng mặt , tăng từ 50% đến 70%, thậm chí có khu vực tăng lên đến 100%. 

Điều này gây ra đợt sốt giá bất động sản thứ ba tại Việt Nam, đánh dấu một giai đoạn sôi động trở lại trong lĩnh vực này, khi các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội đầu tư an toàn và tiềm năng lợi nhuận cao. Tuy nhiên, sau giai đoạn này thị trường rơi vào tình trạng đóng băng do lạm phát kinh tế của cả nước. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.

Cơn sốt đất lần 4: 2016-2019

Khác với các nguyên nhân gây ra tình trạng sốt đất trong các đợt trước, đợt sốt đất lần này chủ yếu bắt nguồn từ sự chuyển đổi vốn lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Nguyên nhân chính là sự không ổn định của thị trường chứng khoán do tác động của đại dịch Covid-19.

Covid-19 đã tạo ra sự biến động lớn trên thị trường chứng khoán, khiến nhà đầu tư lo ngại về tương lai và an toàn của đầu tư tài chính. Do đó, một số lượng lớn vốn đã được chuyển hướng từ chứng khoán sang thị trường bất động sản, nơi mà nhà đầu tư cảm thấy an toàn hơn và có triển vọng lợi nhuận tốt hơn trong bối cảnh không chắc chắn của tình hình kinh doanh do đại dịch gây ra. Và kết quả là giá BĐS tăng vọt ngay cả trong đại dịch Covid 19.

Năm 2018, giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa… Đầu năm 2019, các cơn sốt đất đã nhanh chóng nổi lên tại một số vùng đất như Đà Nẵng (khu vực huyện Hòa Vang), Quảng Nam, TP.HCM (khu vực Cần Giờ, Quận 9), cũng như tại Hà Nội (khu vực Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh). Tuy nhiên, sau đó, thị trường bất động sản ở những khu vực này đã chuyển sang giai đoạn trầm lắng, với sự ổn định hoặc giảm nhẹ của hoạt động mua bán và tăng trưởng giá đất.

>>> Dự đoán xu hướng thị trường bất động sản với ChatGPT 

>>> Top 9 mô hình kinh doanh online phổ biến nhất hiện nay

Tổng kết

Như vậy, trong 4 cơn sốt đất tại Việt Nam từ năm 1993 đến nay, mỗi giai đoạn đều có những yếu tố khác nhau đẩy mạnh tình trạng sốt đất. Sự biến đổi của thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ là kết quả của các yếu tố kinh tế, mà còn phản ánh sự thay đổi trong quy hoạch, pháp lý, và tâm lý đầu tư của người dân. 

Dự báo của chuyên gia cho biết rằng chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản có thể bắt đầu sớm nhất vào đầu năm 2024. Điều này ngụ ý rằng, từ thời điểm này, thị trường có thể trải qua một giai đoạn tăng trưởng, sự sôi động và phục hồi, có thể từ sự tăng cường về hoạt động mua bán, giá cả, hoặc sự quan tâm lớn hơn từ phía các nhà đầu tư và người mua nhà. Tuy nhiên, điều này vẫn cần được theo dõi và xác nhận thông qua sự phát triển thực tế của thị trường trong tương lai.

 Học kinh doanh, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) vào kinh doanh đầy đủ nhất tại: https://www.youtube.com/@NguyenMinhToanOfficial